פסק-דין בתיק ת"א 1072-09-08

מבוא וטענות הצדדים

1.          לפניי תביעה ותביעה-שכנגד בין משכיר לשוכר. בינתיים הסתיימה תקופת השכירות, והמושכר פונה. לפיכך נותר להכריע בתביעות הכספיות ההדדיות. התובעים והנתבעים-שכנגד הם בעלי המושכר, שהוא היחידה העיקרית בבית צמוד-קרקע ברמת-גן. מלבד המושכר כולל הבית גם יחידת מגורים נוספת, שבעלי המושכר המשיכו להשכיר לאחרים (להלן: "היחידה הנוספת"). המוציא-והמביא מבין התובעים והנתבעים-שכנגד הוא התובע והנתבע-שכנגד 2 (להלן: "המשכיר"). הנתבע והתובע-שכנגד הוא השוכר (להלן: "השוכר").

2.          במקביל להליך שלפניי התנהלה תובענה לפינוי מושכר לפי פרק טז4 ב תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, שהגיש המשכיר נגד השוכר בעניין דנן [תא"ח (הרצ') 15899-05-09 שרונה גמזולטובה נ' מנחם פרנקל (להלן: "תביעת הפינוי")]. הליך זה הסתיים בפסק-דין מיום 10.8.11, מאת חברי כב' השופט ד"ר ש' אבינור. בפסק הדין נקבע כי השוכר לא היה רשאי לקזז את דמי השכירות במלואם, כנגד הנזקים שנגרמו לו, לטענתו, על ידי המשכיר, ולהמשיך להתגורר במושכר עוד 3 שנים בלא לשלם מאומה. לפיכך נקבע כי השוכר הפר את הסכם השכירות באי-התשלום, החל מיום 1.9.08; והוא צווה לפנות את המושכר עד יום 31.8.11. השוכר אכן פינה את המושכר ביום 30.8.11. ערעור על פסק-הדין תלוי ועומד, והוחלט במסגרתו כי הדיון בו יותלה עד לאחר שיינתן פסק-דין זה [ע"א 44493-10-11, פרוטוקול מיום 27.6.12].

3.          הסכם השכירות [ת/1], מיום 12.7.06, נוסח על ידי השוכר, עו"ד במקצועו. ההסכם קובע, בין השאר, כי תקופת השכירות תחל ביום 25.8.06, ותימשך שנתיים, עד יום 24.8.08, בתמורה לדמי שכירות בסך 1,450$. בהיעדר הודעה אחרת מטעם השוכר 60 יום מראש - תוארך השכירות אוטומטית בשנתיים נוספות, עד יום 24.8.10; ושוב בשנה נוספת, עד יום 24.8.11; בתמורה לדמי שכירות מוגדלים בשיעור 5%. נקבע שהמושכר ישמש למגורים; אולם לשוכר הותר להקצות חדר לעבודתו כעו"ד, ולהשכיר את יחידת המרתף בשכירות-משנה. נקבע פיצוי מוסכם בגין כל יום של איחור בפינוי המושכר בסך 150$.

4.          בשלהי תקופת השכירות הראשונה, בחודשים מרץ עד אוגוסט 2008, אירעו אי-אלו תקלות בתשלום הסדיר של דמי-השכירות. בעקבותיהן, הודיע המשכיר על ביטול השכירות, במכתב הנושא תאריך 13.6.08 מאת עו"ד איתן אנג'ל [ת/8; להלן: "הודעת הביטול"]. הצדדים חלוקים לגבי קבלת ההודעה על ידי השוכר. בהודעת הביטול פורטו הפרות נוספות של הסכם השכירות, מלבד אותם איחורים בתשלום דמי השכירות: הקצאת יותר מחדר אחד למשרדו של השוכר; השכרת-משנה של עליית-הגג, מלבד יחידת המרתף; ביצוע שינויים במושכר ללא רשות על ידי התקנתם של ברז וכיור בעליית-הגג המושכרת כאמור [סיכומי המשכיר בתביעה העיקרית, סעיפים 42­-45]; השכרת המרתף לפועלים זרים; וכן אי-הפקדת שטר ביטחון.

5.          ביום 26.8.08, קרי: בתחילת תקופת ההארכה הראשונה, אירע אירוע חמור. השוכר, ושוכר-המשנה, עדיין התגוררו במושכר. המשכיר הגיע למושכר, כשהוא מלווה במספר אנשים, ביניהם אדם נוסף, הררי, שנטען כי הוא השוכר החדש, האמור להיכנס למושכר בעקבות ביטול הסכם השכירות כאמור. נוצר עימות. הוזמנה משטרה. המשכיר והשוכר נלקחו בניידת לתחנת המשטרה. בינתיים, פונו רהיטים, ציוד וחפצים של השוכר ושוכר-המשנה מן המושכר והושלכו בחצר. רכוש רב ניזוק או נעלם. יצוין כי המשכיר עצמו כינה אירוע זה "פוגרום" [פרוטוקול, עמ' 59; עדותו בתביעת הפינוי, בפרוטוקול מיום 10.12.09 שצורף להליך זה כ-נ/1, בעמ' 57]. כשלעצמי, אעדיף לכנותו "האירוע החמור".

6.          השוכר תיאר את האירוע [תצהירו, סעיף 86] כלהלן:

"תכולת הבית נמצאה מתגוללת בחצר הבית, חלקה הושחתה ונהרסה וחלקה נעלמה, שלט שמי נתלש והושחת, כל מנעולי הבית נפרצו ונעקרו, נעשו חבלות במערכת החשמל המים והגז שאספקתם הופסקה למושכר, על רכבי נמצאו חריטות, כלבי הושלך לרחוב על מתקן ההאכלה שלו, ובתוך הבית התבצר גבריאל הררי שנמצא שוכב במיטתי על מצעיי - כאשר חדרי השירותים מלאים בצואה שלא ניתן להדיחה בשל הפסקת המים".

מכל-מקום, הצילומים [נספח כ"ב לסיכומי השוכר], ועדות השוכר כאמור שלא נסתרה, משקפים את חומרת האירוע של הניסיון לפנות את השוכר באלימות מן המושכר, ואת הטיפול השערורייתי ברכושו של השוכר.

7.          השוכר טוען כי באירוע החמור נגרמו לו נזקים רבים. השוכר מייחס למשכיר את האחריות לגרימתם. מכאן התביעה-שכנגד, על סך 341,106 ש"ח. כאמור לעיל [בפסקה ‎2], נוכח נזקים אלה החל השוכר לקזז מדמי השכירות את הפיצוי המגיע לו, לטענתו, בגין הנזקים האמורים; וחדל לשלם דמי שכירות החל מיום 1.9.08. מצב זה נמשך עד פינוי המושכר ביום 30.8.12, בהתאם לפסק הדין בתביעת הפינוי; קרי: עד לאחר תום תקופת ההארכה האחרונה לפי הסכם השכירות.

8.          המשכיר טוען כי יש לראות את השוכר כמי שקיבל את הודעת הביטול, לכל המאוחר, ביום 18.6.08; וזאת משום שההודעה נשלחה בדואר רשום ביום 15.6.12 [ת/9], ולפי סעיף 11.3 בהסכם השכירות - רואים את השוכר כמי שקיבל אותה בחלוף 72 שעות. מכיוון שהודעת הביטול דורשת פינוי המושכר תוך 14 יום - היה על השוכר, כנטען, לפנות את המושכר עד יום 2.7.08. לחלופין - השוכר, שהכחיש קבלת הודעת הביטול מן הדואר, נתפס על הודאתו כי קיבל בפועל את הודעת הביטול במסגרת "מסירה אישית" שבוצעה מטעם המשכיר ביום 5.8.08 [פרוטוקול מיום 5.12.10, עמ' 124]. לפי מועד מסירה זה, מועד הפינוי הנקוב בהודעת הביטול חל ביום 19.8.08. המשכיר טוען כי לחלופי-חילופין חל מועד הפינוי בתום תקופת השכירות המקורית, ללא הארכות; משום שנוכח הפרות ההסכם על ידי השוכר - פקעה זכותו לממש את תקופות ההארכה. אולם, אומר כבר עתה כי אין בהסכם השכירות כל יסוד לטענה זו. לפי ההסכם, השכירות מתחדשת אוטומטית; אלא אם הודיע השוכר אחרת 60 יום לפני מועד ההארכה. משהשוכר מעולם לא הודיע על אי-מימוש ההארכה - הייתה השכירות אמורה להימשך עד יום 24.8.11, או עד ביטולו התקף של הסכם השכירות, לפי המוקדם. לפיכך, ככל שיקבע כי הודעת הביטול מיום 15.6.08 הייתה כדין - השכירות הגיעה לסיומה תוך 14 יום מקבלתה. אולם, ככל שייקבע כי הודעה זו הייתה משוללת-תוקף - לא הייתה כל משמעות למועד הסיום של תקופת השכירות הראשונה ביום 24.8.08. 

9.          לטענת המשכיר, כל יום מאז הפרת החובה להתפנות מן המושכר, עד הפינוי בפועל ביום 30.8.11, מזכה את המשכיר בפיצוי המוסכם בסך 150$. המשכיר לא ערך בסיכומיו את החשבון המפורט; אולם לפי תבנית-חישוב זו, בהתייחס לחלופה של קבלתה הקונסטרוקטיבית של הודעת הביטול ביום 18.6.08 וההתחייבות בפינוי ביום 2.7.08 - מדובר באיחור של 1,154 יום בפינוי. השער היציג של הדולר ביום הפינוי היה סך 3.572 ש"ח. לפיכך, הפיצוי המוסכם, הנתבע בתביעה העיקרית, עולה לסך 618,313 ש"ח, נכון למועד הפינוי בפועל (30.8.11).

10.      בתביעה-שכנגד טוען השוכר כי המשכיר גרם לו הוצאות בשל אי-קיום חיוביו כמשכיר לפי הסכם השכירות; כי המשכיר אחראי לנזקים שנגרמו לרכושו במסגרת האירוע החמור, לרבות אבדן שעון רולקס בשווי 111,600 ש"ח, ואבדן ימי עבודה; וכי על המשכיר להוסיף ולפצותו בגין עגמת הנפש שנגרמה לו באירוע החמור, ובגין לשון-הרע שפרסם המשכיר נגדו באותו מעמד, כלפי שכניו; הכל כמפורט בתצהיר השוכר מיום 28.2.10, סעיף 112. בסה"כ עולה הפיצוי המגיע לשוכר מן המשכיר, לטענת השוכר, לסך 336,745 ש"ח [שם]. מסכום זה יש לנכות את דמי השכירות שבהם חב השוכר, לפי חישובו, בסך 148,682 ש"ח, נכון למועד הפינוי. לפיכך מעמיד השוכר את התביעה-שכנגד על סך 188,063 ש"ח.

11.      השוכר טוען כי לא הפר את הסכם השכירות; אולם אפילו הפר - ההפרות לא היו יסודיות, ולא הצדיקו ביטול החוזה ללא מתן ארכה לריפוי ההפרות כדין. לטענת השוכר, המשכיר נטפל להפרות-כביכול כדי להשתחרר מן החוזה בשל אי-כדאיות העסקה, בנסיבות החדשות שנוצרו עקב עליית דמי השכירות וירידת שער הדולר. לפיכך, לטענת השוכר, לא היה תוקף להודעת הביטול, והשוכר היה רשאי להמשיך ולהתגורר במושכר עד תום תקופת ההארכה האחרונה, בתמורה לדמי השכירות החוזיים, שאותם פרע בדרך של קיזוז. על כן אין לחייבו בכל פיצוי; מוסכם או אחר.

12.      יצוין כי התביעה העיקרית הוגשה לפני פינוי המושכר. בהתאם לכך, נתבע סכום הפיצוי המוסכם, מוכפל בימי האיחור בפינוי המושכר, מיום 2.7.08 עד מועד הגשת התביעה. כמו כן, המשכיר ביקש, בכתב התביעה, היתר לפיצול סעדים, כדי שיהיה רשאי להיפרע מן השוכר את כלל הנזקים שיצטברו עד הפינוי בפועל. בינתיים פונה המושכר, ונזקו של המשכיר התגבש כמפורט לעיל. המשכיר לא ביקש לתקן את כתב התביעה, ולעדכן את סכומה בהתאם לנזק שהתגבש. חרף זאת, בסיכומיו העמיד המשכיר את תביעתו על הפיצוי המוסכם בסך 150$ לכל יום של איחור בפינוי, מוכפל בתקופת 38 החודשים מאז שהשוכר היה חייב בפינוי, לטענת המשכיר, עד הפינוי בפועל. השוכר, בסיכומיו, לא השיג על גיבוש זה של התביעה. השוכר לא טען אלא כי כלל לא איחר בפינוי; ולפיכך אין כל יסוד לחייבו בפיצוי המוסכם. אין לפניי, אפוא, טענה כי אין להתייחס לנזקי המשכיר בתקופה שלאחר הגשת התביעה עד הפינוי.

13.      סיכומו של פרק זה הוא כי לטענת המשכיר - השוכר הפר את הסכם השכירות, והתחייב בפינוי המושכר, ובפיצוי המוסכם בגין כל יום של איחור בפינוי, עוד לפני האירוע החמור, שהמשכיר אינו אחראי בגינו. לעומת זאת, לטענת השוכר - הסכם השכירות לא בוטל כדין, והשוכר לא התחייב בפינוי המושכר אלא ביום 30.8.11, מכוח פסק-הדין בתביעת הפינוי. אולם המשכיר עיוול כלפי השוכר באופן חמור, וחייב לפצותו בגין נזקיו, בניכוי דמי השכירות בגין התקופה עד הפינוי.

14.      בשל הצורך והחובה לחסוך זמן שיפוטי, דנתי רק באלו מבין הטענות והראיות שאותן ראיתי כנחוצות להכרעה. יש לגזור הסדר-שלילי לגבי השאר.

פרספקטיבה לתשתית הראייתית: התרשמות ממהימנות הצדדים ועדיהם

15.      בעיקרו של דבר, המשכיר הוא העד היחידי מטעם התובעים. בהתייחס לפריטים משמעותיים בתביעה-שכנגד, השוכר הוא העד היחידי מטעמו. פקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, בסעיף 54, קובעת כי על בית המשפט המבקש לבסס ממצא על עדות יחידה של בעל-דין, ללא סיוע - לפרט מה הניע אותו להסתפק בעדות זו. לפיכך, בפסקאות שלהלן, אשתדל לנמק מדוע, ככלל, לא ראיתי לנכון להסתפק בעדויות כאמור, בהיעדר טעם קונקרטי טוב לכך.